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物業(yè)會計如何確認(rèn)營業(yè)收入和核算稅金
物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，按照物業(yè)檔次和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實行有償服務(wù)。物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動中所取得的各項服務(wù)性和經(jīng)營性收入，稱為營業(yè)收入，分為主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入兩部分。

　　主營業(yè)務(wù)收入包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入，其中以物業(yè)管理收入為主，主要包括：為房屋業(yè)主和使用人提供公共衛(wèi)生清洗、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共性服務(wù)費；為房屋業(yè)主和使用人代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設(shè)備修繕等而收取的公眾代辦性服務(wù)費；為滿足房屋業(yè)主和使用人的特殊需要，為其提供的增值服務(wù)，諸如家電維修、室內(nèi)裱扮、代辦購物、購買充值卡、配送和分銷桶裝水、訂送牛奶，甚至是旅游服務(wù)、加油卡、百貨公司消費儲值卡、社區(qū)電信儲值卡推廣等特約服務(wù)費。

　　確認(rèn)營業(yè)收入實現(xiàn)的原則和結(jié)算方式

　　按照財政部1998年3月12日發(fā)布的《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》關(guān)于“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供、同時收訖價款或者取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)”的原則規(guī)定，企業(yè)無論采取哪 種服務(wù)、結(jié)算方式，都應(yīng)以此為基礎(chǔ)確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)，方能正確計算征收物業(yè)管理公司應(yīng)交納的營業(yè)稅金及附加。

　　確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)應(yīng)當(dāng)分清下列幾種情況：

　　采取交款服務(wù)的方式，服務(wù)費收訖，發(fā)票賬單已交給居民，營業(yè)收入則被確認(rèn)。

　　采取定期預(yù)收服務(wù)費的方式，應(yīng)在物業(yè)管理公司已提供某一階段服務(wù)（一般以月度為結(jié)算期）后作為營業(yè)收入的實現(xiàn)，此時，服務(wù)費已收取，服務(wù)已提供。

　　采取分期收款方式，按提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收款日期作為營業(yè)收入的實現(xiàn)。在這種方式下，服務(wù)已提供，服務(wù)費要按合同到期日收款；只有到了合同收款日，物業(yè)管理公司才取得收取這部分服務(wù)費的權(quán)利，確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)。出租房租金收入，應(yīng)按合同（租約）規(guī)定的付租日期和金額，確定租金收入的實現(xiàn)。如果合同（租約）規(guī)定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應(yīng)視為租金收入實現(xiàn)。

　　采取托收承付結(jié)算方式，應(yīng)在勞務(wù)已提供，或商品已發(fā)出，并已將發(fā)票賬單提交銀行辦妥托收手續(xù)后，作為營業(yè)收入的實現(xiàn)。

　　物業(yè)大修收入則應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。

　　凡物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會，或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同（協(xié)議）的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同（協(xié)議）所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。

　　物業(yè)管理營業(yè)稅金及附加的計征范圍

　　鑒于物業(yè)管理服務(wù)本身就是一種商品，而物業(yè)管理費便是物業(yè)管理服務(wù)的“價格”。因此，物業(yè)管理公司和業(yè)主應(yīng)當(dāng)以價值為基礎(chǔ)，遵循合理、公開，收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，采用物業(yè)服務(wù)包干制或物業(yè)服務(wù)酬金制等形式約定和收取物業(yè)管理費，并以上述經(jīng)確認(rèn)的服務(wù)性業(yè)務(wù)收入額為征稅對象和計稅依據(jù)，向主管稅務(wù)機關(guān)交納一定量的營業(yè)稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等，其計征范圍和注意事項如下：

　　1.物業(yè)管理公司在為房屋業(yè)主及租住戶提供服務(wù)而收取的管理費，還應(yīng)包括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的空關(guān)房產(chǎn)的管理費；服務(wù)費還應(yīng)包括保潔費、保安費、公共設(shè)施養(yǎng)護費、停車費等收費；維修費應(yīng)包括維修材料及人工費；租賃費還應(yīng)包括居民租住公有住宅的租金收入，以及其他服務(wù)性業(yè)務(wù)收入，均以5%稅 率計征營業(yè)稅。

　　2.物業(yè)管理公司為房屋業(yè)主及租住戶代購貨物，除了將代購貨物的發(fā)票直接交付委托方的，可按收取的代辦手續(xù)費收入計征5%的營業(yè)稅。為房屋業(yè)主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費、垃圾處理費等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水 、供電、供氣以及電信局、環(huán)衛(wèi)部門款項后的余額，計征5%的營業(yè)稅。